奕勇简介 杨奕勇先生现任中国商业地产研究院院长、中国商业联合会购物中心专业委员会副主任、香港国际商业地产投资集团董事长,国内著名商业地产开发实战型专家。 多年来,由杨奕勇亲自投资、全程精心策划、主持开发的多个大型商业地产项目均获成功,其中广州黄沙国家级品牌市场自1993年投资开发以来,每年成交额高达80亿元,是国内最兴旺、交易额最大、最成功的商业地产项目之一。 一宗“罪”:先盖后算,盲目开发 目前开发商罔顾风险,先盖后算。盲目开发的现象普遍存在。不管地段,不用选址,不搞定位,不搞市场调查和论证分析,只要拿到土地就建商场。偏僻的山脚下、臭水沟边、尽头路等根本不宜建商场的地方,都建起不少商场,有些甚至还是大型商场。 这种选址严重失误,盲目先盖起来再说的商业地产,由于先天不足,建好后,任凭开发商挖空心思,制造不少概念炒作,一样难逃一劫,只能长期空置。可谓得不偿失,“赔了夫人又折兵”。 二宗“罪”:只要规划,不要策划 长期以来,国内开发商业地产,都是只重规划,重景观建设,追求标新立异,豪华气派,往往忽视商业地产需要全程精心策划。结果,尽管商场建得美轮美奂,却是好看不中用,无法获得好的回报,有的甚至被市场永远抛弃,长期丢空。 全程策划在商业地产运作中所占成本甚微,但它却是整个商业地产项目的灵魂,有了一个好的策划往往就成功了一半,就能够以最少投入,获得较好回报。商业地产理应项目未动,策划先行。应全盘精心策划后再建。商业地产成功与否,根本上不在于商场是否建得豪华,也不在于是否有轰动效应的宣传炒作,主要在于事前能够规避风险,做好全程策划。 三宗“罪”:只要选址,漠视布局 我到各地不少商业地产项目现场调查后,发现约有70的项目,因为整体布局先天不足,造成失误或失败。 商业地产的整体布局与房地产布局的最大不同在于,必须突出商业主题,围绕商业做文章,必须要充分体现商业特色,认真整合各种商业要素,作专业的分析和定位后,才能作出符合现代商业运作规律的整体规划布局。不少开发商搞商业地产,往往只重选址,认为只要选址好,一切都好办,其他都不重要。这种由开发商说了算,非专业化开发的结果是,尽管商场选址好,回报却差,甚至空置或被拍卖。 四宗“罪”:漠视风险,炒作销售产权商铺 在商业地产开发资金主要依靠银行贷款的情况下,开发商面临资金压力,往往只顾眼前利益,肆意炒作引进国外主力店,与“世界500强一起飞”等概念,以及返租回报承诺,炒作销售产权商铺,漠视潜在风险。 由于经营权、管理权、产权分离,势必造成中小投资者以及商家经营各行其是,业态混乱,最终导致整体经营失败。产权分散是影响后续经营的祸根,而这个祸根从开发商炒作销售产权商铺那天起就已经埋下,令人防不胜防。 五宗“罪”:只重招商,不重经营 国内开发商业地产最大硬伤之一,就是开发商自以为是,只重招商,不重经营,不少开发商认为,只要招商成功,商业地产就算开发成功。为此,一味只重招商,生搬硬套房地产模式搞招商,以求早日回笼资金。 招商时,开发商唯利是图,投机开发,急于求成,一味追求招商率,不管功能区域,布局位置以及经营业态;更不管商家大小、素质优劣,只要有人租赁,商铺就放租出去。招商中介机构更是追求效益回扣,罔顾风险,编造回报“神话”。结果隐患重重,致使无法进行后续经营。 六宗“罪”:培育市场责任心缺失 开发商开发商业地产,往往急于求成,罔顾社会责任,以为商场开了业就大功告成,但实际上开业不过是万里长征走出的第一步。 商业地产开业后能否做好做强,重点在于必须整合各类资源和投放资金,与商家互惠互利,甚至让利“蓄水养鱼”,当仁不让承担商场培育责任。由于开发商和管理者缺乏实战体会,往往套房地产模式通知业主依时开业就算了,根本不考虑市场培育期间,如果经营者效益差,管理者就有危机。一旦经营者关门,开发商同样要关门,经营者失败,开发商同样失败。 开发商必须要采取果断措施,做到一切防患未然,商场如战场,永远有竞争,必须要洞察市场变化,不断化解各种风险,创造更好营商环境以利早日促旺商场。 七宗“罪”:漠视商业地产专业团队 商业地产开发是为商业经营服务的,要实现商业地产的价值,必须靠专业运作。但国内商业地产普遍存在漠视专业人才,进行非专业化运作开发经营商场。结果导致开发商失败。这是因为,商业地产开发与房地产开发是两个根本不同的概念,商业地产往往以开发、经营好坏论成败,房地产则以销售多少论回报。 商业地产选址可以多作选择,资金亦可以多方面筹集,唯有具备商业地产开发运营成功经验和专业技能的人才,当前却十分缺乏。如此一来,势必制约了国内商业地产的健康发展。 八宗“罪”:只靠“天地通”公关行不通
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