出售型商铺五大软肋

　　2006年，大大小小、林林总总的商铺如雨后春笋，花花绿绿、风风光光地亮相。除了少数被开发商持有外，绝大部分是冠以“出售”“租售”或“出售后返租”的标签而被卖出去，即所谓的出售型商铺。

　　然而，近来有关商铺转让不顺、租售失利、回报率低、投资风险大的消息颇见报端，而众多商铺“关门谢客”，甚至“全年空置”的现象也时有发生。

　　为此，记者走访一些带有出售型商铺的楼盘，发现开发商谈得最多的是未来良好的收益预期，而对未来经营、管理可能出现的各种变数，只字不提或者语焉不详。究其原因，主要还是在于出售型商铺大多只求“卖完就好”，而正是缘于此，出售型商铺天生存在不可避免的五大软肋。

　　软肋之一：开发商与投资客“分家”

　　经记者调查发现，一般情况下，商铺卖完，其后如何投资，如何经营则是买方或租方自己的事了，开发商可能拍拍屁股就不管了。这难免会令开发商与购买者或投资者的“劲不往一处使”。

　　一方面，开发商只是想把建造出来的商铺赶紧卖出去，而且还要卖个好价钱。个中原因可能是开发商实力不足，急于资金回笼，也可能是开发商“看人下菜碟”，想着去做大买卖，或者开发商根本没意识到、没设身处地去为商铺经营着想：什么样的商铺格局才会更人性化？什么样的临街距离才能更吸引消费者？什么样的商业业态更适宜？某商业地产权威专家指出，真正的商业地产商会将20至30的盈利空间让予租售后的商铺老板，或帮他们规划、策划他们的经营。只有商铺生意红火了，商业地产开发商才算真正成功了。

　　另一方面，投资者在购买商铺时，可能更多的是想着如何把商铺收入囊中，想着如何从商铺中赚取更多的钱，而往往忽略了最重要的一点：怎样才能真正而长远地经营这个商铺。一般商铺投资细节很多，如人流量、消费层次，进货渠道，甚至连货车怎么开进来都得一一想个清楚。另外，商铺投资的耐心与实力也极其关键，特别是一些新开发的商铺至少得养三年左右……

　　专家指出，城市建设需要规划，地产开发需要规划，我们的商铺建设与投资也一样，而且还要事无巨细，成熟地去规划。这样可能就不会出现“开发商卖的不开心，投资人买得也揪心”的尴尬局面。

　　软肋之二：开发模式转型不彻底

　　“北京很多商业地产品质并不高。”正大置地有限公司总裁司徒文聪表示,商铺品质不高，其中一个重要表现就是商业规划存在硬伤。有的是商铺内部交通设置不利于人群流通，有的是商业业态的规划布局混乱，定位重复，这一状况在大型商铺地产项目中尤其突出。

　　而商铺品质低的一个重要原因就是开发商的转型不彻底。虽然有部分开发商意识到商业与地产是两个不同的、专业的概念，但转型并不彻底，很多开发商依然以住宅开发的模式来做商业地产，根本不考虑后期的经营管理。“我们社区底商的商家就像走马灯似的，换了一家又一家，理发店、洗衣店等大量充斥，一些中高档商店又没有。”家住海淀某小区的费先生表示。

　　据《楼市》市场研究部的调查显示，虽然2006年商铺的销售量比2005年猛涨了80.6，成交价也略有上涨，但整体招商和经营情况却很不乐观。一方面，商铺的空置率居高不下；另一方面，商业经营惨淡。

　　因此，2006年销售势头虽然良好，但仍有不少商铺处于“待售”状态；同时，更有不少商铺虽已销售，但仍空置一旁，没有投入经营。除了国贸商场由于酒店、展览中心、会议中心整体的规划使其具有独特的优势而形成成熟的商务中心以及东方新天地运营较成功以外，鲜有其他运营非常成功的商业地产项目。

　　软肋之三：急功近利追求回报

　　这一点在现如今的开发商与投资者身上普遍存在。

　　“做商业地产心态很重要，但部分开发商却过于追求高回报，给商业地产的长期发展埋下了隐患。”对商业地产运营造诣颇深的司徒文聪一语道破了部分项目的“短板”。他进一步举例说，东方新天地之所以取得成功，关键在于开发商有“定力”，不贪图眼前的利益，始终持有所有商铺的产权，并挑选自己的租户。

　　一位曾在某商铺项目负责招商经营的专家告诉记者：“大型零售品牌在进驻商铺时通常把价格压得很低，这时开发商就要作决策：是让利引进品牌商家，还是保住自己的高利润。如果选择后者，那么商铺的长远经营必然不会乐观。”据其介绍，他曾服务的某商铺最初凭借优越的地理位置以及交通，报出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后来发现没有知名品牌商家的吸引招商变得很困难，迫于资金压力，开发商只好降价招租，杂货店、美容店之类的都来者不拒。最后既没有得到预想的高租金，反而影响了商铺的市场口碑。

　　有的小开发商欠缺实力，如果持有经营就很难熬过商铺培养期，但除了临街店铺，商铺缺乏统一的规划、管理和经营，很难成为一个优良的商业体。”司徒文聪表示，“巨库等产权式商铺的失败案例已不在少数，除了那些适合打散经营的商业形态，开发商最好是与专业的经营公司合作，通过持有的方式开发经营。”他