脱离现实的“房价收入比”

　　可惜此公开篇即大谈房价收入比，以此作为主要论据，让笔者大失所望。专家引经据典，从联合国讲起，一直讲到欧美、香港，再回到中国内地，言之凿凿，可听完后却让人有骨鲠在喉、不吐不快之感。

　　近年来国内商品住宅价格上涨的幅度较大，备受争议与批评。衡量房价是否过高，很多专家均引用“房价收入比”这个概念，并且反复用房价收入比的所谓国际警戒线强调国内房价过高，已远超居民实际购买能力，房价走势临近拐点并终将大幅下跌乃至崩盘。至于房价收入比国际警戒线的具体数值则众说纷纭，从1:4到1:8不等。更为有趣的是，国外的一些房地产专家有时却发表不同的见解。比如欧洲房地产研究联合会主席特纳先生在接受中国房地产报采访时就认为房价收入比并没有通用的国际标准。

　　特纳先生表示，根据世界银行的研究，低收入国家房价收入比普遍偏高，但这并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂危险。一些东欧国家房价收入比曾经高达30，市场并没有崩溃。最近几年房价收入比的上涨不仅出现在中国，需求上涨、城市化进程都在推动房价收入比上升。房地产市场发展初期，房价高涨，新建的房子首先被支付能力较高的人买走。供应量上升之后，房价逐渐下降。中国目前的房价上涨，只有充足的供应量才能从根本上抑制。

　　一家之言或许不足为凭，不过，普通家庭购房，如果首付30、商业贷款20年，假定房价收入比为1:6，则每年的还贷额约等于总收入的1/3；房价收入比为1:8，需将年收入的45用于还贷。一般而言，用于还贷的支出不应超过年收入的1/3；如果还贷的款项超过年收入的50就是“房奴”了。所以，房价收入比高于1:8时购房人的家庭财务状况可能比较危险。

　　这样看来，国内房价确实偏高，特别是北京、上海等主要城市。以北京为例，2006年前11个月销售住宅期房与现房共计1770.4万平方米，销售收入1308.6亿元人民币，销售均价7392元/平方米。购买一套90平方米住宅约需66.5万元。若以11月份住宅期房平均115平方米/套计算，约需85万元。

　　城市居民收入方面，预计2006年北京城市居民全年人均家庭总收入和可支配收入分别在24600元和20000元以上。以三口之家计，年可支配收入约在6万元左右。按1：6的计算，理论上可承受房价应为36万元。36万元在北京能够买到什么房子呢？4500元/平方米的经济适用房可以买到80平方米。

　　算完了上述两笔账，现实中的城市居民收入与商品房价格的巨大差异就一目了然了。那么，是否能得出这样的结论：只要把商品房价格降到经济适用房的水平或者全部提供经济适用房就可以实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿望呢？

　　且慢。还有一组数据需要引起注意：北京城市居民中20％的低收入户全年人均可支配收入不足万元，仅为全市平均水平的一半。对于这些家庭而言，购买36万元的经济适用房，其房价收入比达到了1:12。也就是说，这些家庭连购买经济适用房的条件都不具备。

　　因此，实现杜子美的夙愿，绝非降低房价那么简单，宏观调控需要解决的问题相当多。而正确认识房价收入比则是解决问题前必须迈出的一步。

　　房价的持续上涨并未减少购房行为。过去一年，尽管宏观调控政策频出，股市暴涨分流大量资金，房地产市场投资与投机比例大幅下降，北京新房销售面积仍与2005年基本持平，二手房成交量也大幅提高，需求之旺盛显而易见，购房者的支付能力让人刮目相看。为何高达十几倍的房价收入比竟然挡不住滚滚而来的购房资金呢？

　　究其原因，笔者认为有如下几点：

　　首先，大量的外来高收入人群出于多种原因在北京置业。据说这一总体比例已占到30，高档物业中京外人员购房比例则更高。但计算房价收入比时，这部分人群却并未纳入统计范围；其次，受益于经济快速增长，城市居民收入增长较快。而高收入者的实际支付能力增长更为迅猛，改善住房条件的需求旺盛，有限的新房供应量更凸现购房资金的雄厚；此外，国内居民储蓄率普遍较高，多数家庭在经历了多年经济高速发展后形成了相当规模的财产积累。加之购房时年轻人经常得到家庭其他成员的财务资助，实际支付能力并不能简单以房价收入比来衡量。最后，新房市场供应结构不合理，拥有大量小户型房源的二手房市场又迟迟未能全面启动，对未来经济发展趋势的乐观估计与房价走势的上涨预期，使一部分人甘冒风险在一段时期内承受较高的购房支出。

　　综上，笔者认为，单纯以房价收入比来反映城市居民购买住宅的支付能力并不可取。特别是以城市平均收入与新房平均房价相比的房价收入比没有太多的实际意义。所谓理想的房价收入比建立于全民购房前提下，不仅不能保证中低收入人群的住房权利，也无益于社会资源的合理利用。只要存量总体不足状况没有根本改善，最终富人会比穷人更多地享受房价下降带来的利益。

　　房价收入比不是富人们考虑的问题。已经购房和准备购房的城市白领阶层可以用房价收入比正确评估自身