谁将倒在土地增值税“枪口”之下？

　　这到底是市场反应过度，还是土地增值税威力确实够大，将对房地产企业的赢利情况产生直接影响，甚至对某些房地产企业存在致命一击？如果土地增值税对某些房地产企业确实存在致命一击，那么，谁将倒在土地增值税“枪口”之下？

　　土地增值税清算“枪指何方”？

　　面对清算土地增值税的巨大影响，以及土地增值税成本将由购房者承担的流言，1月18日，国家税务总局在其网站发布了标题为《土地增值税并非新开征的税种》的文章。文章指出——

　　土地增值税1994年就已开征，土地增值税清算管理有关问题的通知并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。

　　由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。

　　土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

　　在该文章中，特别值得注意的是，有一句话国家税务总局是用粗体字加以标出的：“建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20加计扣除部分）20的，免征土地增值税。”

　　国家税务总局刻意强调的这句话，明确表明了土地增值税清算“枪口所指”的，不是“低利润普通住宅项目”，即“建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20加计扣除部分）20”的普通项目，而是除此以外的其他项目。

　　土地增值税清算将促使房价上涨？

　　清算土地增值税的消息出来后，有些开发商着急，有些专家学者似乎更着急，他们火急火燎地喊出了房价将会因此而上涨的声音。

　　一些开发商说，羊毛出在羊身上，税收成本的增加，必定转嫁到房价上，最终将由购房者来承担土地增值税的成本。

　　相对于一些开发商表述的直白，一些专家学者在表达自己的观点时，相对来说要隐晦得多了。在此次专家学者喊涨房价的声音中，有一种典型的说法，那就是——

　　虽然房价水平是由市场总需求和总供给决定的，与开发企业的成本没有直接关系，但土地增值税成本的增加将会在一定程度上改变市场供求状况，起到促进房价上升的效果。

　　那么，土地增值税成本又是如何改变供求状况的呢？

　　这些专家学者说，土地增值税成本的增加可能导致部分房地产开发企业亏损，因而退出房地产市场，房地产开发投资因此受到影响，未来商品房的供应就会有所减少；而在需求方面，由于绝大多数消费者认为开发企业的成本都会转嫁给消费者，导致房价上涨，迟买不如早买，在这种心理预期下，不但不会减少购买需求，反而会放大这种需求。供应减少，需求增加，房价自然就上涨了。

　　如果，土地增值税是对所有的房地产开发项目开征，那么，由“长期均衡价格的决定因素就是生产者的生产总成本”这一经济学常识，我们不难知道，一些开发商所说的“羊毛出在羊身上”，是千真万确的，土地增值税最终必将传导到房价上，并由购房者承担。

　　然而，问题的关键是，土地增值税并非是对所有的房地产开发项目开征的。国家税务总局在《土地增值税并非新开征的税种》一文中特意用粗体字标明指出：土地增值税对低利润普通住宅项目“网开一面”。

　　而且，大家知道，本轮房地产宏观调控的重点之一，是调整房地产供应结构，这些“低利润普通住宅项目”（普通中小户型商品房、限价房、经济适用房），同廉租房一样，是要着力增加供应的对象。只是由于房地产开发周期较长，再加中央房地产调控政策多次遭遇“肠梗阻”，从调控开始发力，到形成市场面的真正供应，尚需一段时日。

　　至于一些专家学者的说法，虽然说得很隐晦，但是，只要仔细分析，更是不难看出破绽——这些专家学者在考虑房地产的“供应”与“需求”时，其假设前提是不同的。在考虑“供应”时，他们不假设房价会因土地增值税而上涨，而在考虑“需求”时，他们则假设房价将随土地增值税征收而上涨。

　　有业内朋友因此对我说，什么专家学者呀，他们有没有最基本的经济学常识？我看他们甚至连高中物理学“参照物”的基本概念也没有！

　　事实证明，民众并没有受到“土地增值税清算将会促使房价暴涨”的“忽悠”。股市房地产股票连续几天的下跌，就充分说明了这一点。

　　试想想看，如果“羊毛出在羊身上”，土地增值税清算真的将促使房价的加速上涨，土地增值税成本能传导到房价上，甚至是成本增加一房价增加二式的暴涨，那对房地产开发企业来说，岂非利好