| “城外的人想冲进去，城里的人想逃出来。”这句话形象地概括了目前北京房地产市场的“围城”现象。 如，首创在成都、万通在天津、金隅嘉业在天津、首开集团在甘肃等地的异地项目均已启动。据统计，目前北京本土企业在全国各大城市启动的开发项目已达百余个，2007年将集中发力进入市场。 与此同时，外地开发企业则携其项目进京推广。2006年，大量外地项目进京叫卖，这些项目多集中在北京周边区域如燕郊、涿州区域，或者位于三亚、威海、青岛、日照等滨海城市。其中，北京周边区域项目主要以自住为主，而位于滨海城市的项目则主要突出其良好的自然环境，吸引的是二次以上置业的购买人群。专家认为，这一“围城”现象今后将更为突出，并将成为新的房地产开发趋势。 2006年岁末，这一“趋势”在为期4天的北京冬季房展上得到了部分印证。据组委会提供的数据显示，共有11.3万人参观了此次展会，4天内意向成交套数为754套，意向成交金额为4.16亿元。其中，引人注意的是，外埠项目成交的套数首次超过北京市本土项目成交套数，来自河北燕郊的“上上城”和山东日照的“教授花园”等外地项目，成为其中意向成交突出的项目。 如果说“围城”的“城”是北京，那么是哪些人“逃”了出来，为什么，又“逃”往何处？ 数字背后的现象 在喧嚣尘上的房地产市场，数字往往可以揭示很多问题。 据中原地产统计数据显示，今年6月份举行的北京夏季房展上，共有11个外地住宅项目进京推广销售，半年之后，这一数字增加到近30个。这些项目多数位于北戴河、日照、青岛和威海等滨海城市。而据四季房展相关负责人透露，2006年，外埠项目的海景房深受北京购房者的喜爱，参展项目都获得了良好的销售业绩。 通过分析可以发现，这些外地项目一类为北京周边区域项目，如河北的燕郊和涿州区域，一般销售价格在每平方米4000元左右，主要针对满足居住需求的首次置业者；另一类是位于自然资源环境较为优越的滨海城市，如烟台、日照等滨海城市的海景公寓，一般销售价格为每平方米4000至6000元，该类产品主要针对二次以上以休闲度假为目的的置业者。 以第二次来京参展的山东日照教授花园三期为例，4天展会接待了5000多来访客户，登记的意向购房客户近200组，预约去现场看房的客户49组。其开发商山海天城建集团董事长相丰介绍，教授花园从1999年便开始在北京进行推广销售，当时购买客群主要是北京大学的教授。目前已经开发到三期，其产品主要是海景公寓和别墅产品，产品全部毗邻海边，南北通透，以底密度、高舒适度自住型产品为主，销售价格则在每平方米4500元左右。而在此次冬季房展上，教授花园推出的60平方米度假型公寓产品以及120平方米居住型产品获得了北京购房者的青睐。“这主要是考虑到了不同购买人群的不同需求。”相丰表示。 “从去年开始，北京人购买外地房地产产品类型悄然发生转变，由以前购买投资性产品开始向居住型产品转化，尤其是一些中等滨海城市的海景项目，成了今年北京人异地置业的首选。”中原地产华北区域总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)表示。随着交通拥挤、居住环境差等大城市病日益突出，选择适宜居住的自然环境和高品质的住宅产品，成为目前异地置业的主流方向。 同时，随着北京周边地区的经济发展，北京周边高品质、低价位的住宅项目在北京房价持续上涨的背景下，已经逐步成为北京购房者的关注热点。河北涿州的慢城别墅、燕郊的上上城等项目因为良好的通达性和优秀的规划设计，吸引了目标客户群的关注。其中，慢城总建筑面积12万平方米，其中别墅面积10万平方米，并配以1.5万平方米欧洲风情商业街和两千多平方米的业主专属会所。社区内近3万平方米的水域面积将社区分割成24个岛屿，使得每栋别墅能户户临水。 这些外地项目也创出了意向成交437套的优异成绩，相对北京本地项目意向成交总套数317套来说，还要多出120套。而这在北京历届四季房展上，尚属首次。 数字形象地揭示了“围城”现象，而数字背后又说明了什么？ 案名背后的玄机 其实，教授花园、里维埃拉、慢城这三个项目的案名，恰恰透漏了玄机所在。 日照教授花园，自1999年便开始开发建设。据相丰介绍，项目之初只是为几个北大教授建造定制别墅。但是此后，这种定制别墅却演化成了大规模的住宅开发，教授花园也应运而生。截至目前，已有300余个北大及其他高校教授，选择在教授花园安家置业。而在这些高级知识分子的宣传带动下，越来越多二次置业者，开始将目光聚焦在平静的日照滨海。 可以说，教授花园的热卖，是客户群体精准定位的必然结果。也许这一定位并非来自人为的市场调研，更像是“误打误撞”，但是可以发现并留住“教授”这一特殊消费群体，并在其光环效应和消费带动力的作用下拓宽产品线，吸引更多相似人群，却也是开发功力的体现。据了解，目前教授花园是山东省第一家国家级生态化示范小区，也是长江以北第一家国家级生态化示范小区，已顺利通过国家康居
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