业主可集体与开发商谈判协商整改或赔偿,还可争取建委质量监督站的支持 商品房质量问题由来已久。早在2002年，知名律师秦兵(秦兵博客,秦兵新闻,秦兵说吧)就提出过204条，对房屋质量、购房陷阱和收房验房问题进行过详细的探讨，并提出过对策。近两年，北京接连出现多起因屋顶渗漏、面积缩水、墙体开裂、管线未铺、市政水电未通等导致业主和开发商产生纠纷的案例。 大部分收房纠纷未能解决 珠江骏景顶层漏水、国际友谊花园面积缩水、荣丰2008劣质楼板、时代庄园临时电问题……这些被媒体公开报道过的案例中，有的通过诉讼或协商解决了问题，得到了补偿，但大部分最后都拖延未能解决，如业主本人未实施整改，则房屋仍存在安全隐患。 北京驰跃翔工程监理有限公司工程师张之刚介绍，虽然北京市建委规定了分户验收制度，对房屋结构、墙体等进行检验，但由于人力、技术的限制，对户内的一些细节问题关照不够。收房时，业主仍然需要专业人员的帮助，对厨房、卫生间的通风系统、下水管道、墙体“空鼓”现象、电线接入等进行检查。 明确责任方，“抱团”谈判 在收房阶段请专业人士如验房师等协助验房，目的是为了发现问题，及时解决问题。而新房从立项、承建到交付使用，都有相关部门和公司负责，开发商、承建商、门窗等材料的供应商、规划、电力、消防部门、煤气公司等，交房前是谁的责任谁负责。业主可以就重大、普遍性问题“抱团”集体维权，与开发单位谈判、协商解决，该整改的整改，该补偿的补偿，否则一旦入住后就很难再追究了。 当然，维权过程中争取相关政府部门的支持也非常重要。建委系统的质量监督站一直是个被忽视的部门，其实作为行业主管部门，监督站在协调开发商、承建商、监理公司等各方关系时具有重大作用，争取该部门的介入和支持，督促其向相关单位追责，是业主重点要做的。 把物业纠纷消灭在萌芽状态 有调查显示，北京80以上的物业纠纷都源于开发商遗留问题，业主入住后，开发商往往将责任转嫁给物业，而很多业主也以房屋质量问题得不到解决为由拒交物业费，由此产生诸多矛盾。 仁和律师事务所孟宪生(孟宪生博客,孟宪生新闻,孟宪生说吧)、忆通律师事务所李苏滨等律师均认为，业主维权选择一个恰当的时机很重要，在收房阶段把问题都罗列出来并解决掉，可以避免入住后的很多纠纷。 ■案例剖析 漏水歪墙一定要返修 ●借鉴事件 上海沙龙漏水事件不了了之 ●业界支招 主体结构质量不合格的，买受人有权退房；裂缝、门窗损坏、墙体歪斜等质量瑕疵，业主可与开发商谈判要求施工单位返修，返修完毕后联合验收 事件回放 2003年10月雨后的一天，上海沙龙业主去看将要交付的房子时，发现大面积的渗水、裂缝现象。不少业主家里的裂缝都出现在承重墙上。 对此，在开发商出具给业主的公开信中如此解释：据专家介绍并向北京其他一些房地产项目了解，得知诸多项目在该次降雨中都出现了类似的渗水现象，此种现象乃建筑工程通病。同时表示，为了对业主负责，公司决定对房屋窗户、墙面重新做防水处理，延期10天交房。 10天后，部分业主再次来到沙龙，发现裂缝补上了，外立面的防水也重新做过了，但是门框不正、墙壁不正、暖气安排不合理等问题依然未改。业主们反复催促开发商，始终得不到彻底解决。“实在耗不起，”当时，包括徐先生在内的很多业主都接受了这个方案，收了房，漏水问题最后不了了之。 （《京华时报》2004年2月20日报道，有删节） 支招 北京永惠华建筑科技有限公司负责人永惠华：交付的商品房存在裂缝、局部渗水漏水、门窗损坏、墙体歪斜等质量瑕疵时，如果合同中明确约定有退房条款，则购房人可以拒绝接收房屋。若合同中没有明确约定，根据《商品房销售管理办法》，买受人认为可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。 北京航青工程建设监理有限责任公司总工程师朴雄华建议：在不退房的情况下，业主可与开发商谈判，要求施工单位返修，写出细致的书面报告，在开发商、质量监督站及准业主处分别备案；返修完毕后，由开发商聘请有资质的监理单位，与设计、施工单位、准业主代表或准业主自己邀请的专家，联合验收。 惠诚律师事务所袁前岭(袁前岭博客,袁前岭新闻,袁前岭说吧)律师：对于质量瑕疵造成的损失，业主可请质量监督部门对原因和损失数额做出鉴定，作为支持赔偿的证据。 面积缩水要靠数据“说话” ●借鉴事件 国际友谊花园面积缩水追
|
