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二手房违约 买方吃亏还是卖方吃亏

更新时间:2015-08-09 11:11:03 - 来源:永城房产网 点击数:2383 >> 我要发表评论

二手房违约不仅仅出现在房价快速变动时期,稍不留意购房者就可能陷入陷阱。当然,随着房价上涨,二手房违约案件处理也多了。

随着房价疯涨,深圳史无前例地在二季度成为了“中国二手房违约重灾区”。7月19日,深圳龙岗法院判决一违约卖家赔偿合同房价20%比例的金额,比例之高让被违约的买家们为之鼓舞。然而,业主赔偿20%违约金,但房子涨幅达40%,看似买方胜诉,实际上仍是卖方获得了违约利益。

除了业主违约,二手房交易中还有因为业主差钱,赎契交易进行不了的问题。

业内相关人士表示,在买卖双方所签署的网签合同中,已对卖方可能出现的反价等违约行为进行了约定,如卖方已收取定金的,则买方作守约方可要求卖方按定金的双倍或楼价的10%~20%作出赔偿。在法院的实际判例中,如卖方在收取定金后出现恶意违约行为的,对于买方要求赔偿楼价10%~20%作为违约金的诉讼请求,是完全有可能得到法院支持的。

交易贴士一:

“赎契”交易需处处小心

赎契交易是二手房违约的高发区。据介绍,赎契资金有三种,一种是业主自行赎契,赎契后再交易;第二种是买家垫资赎契,资金由买家出;第三种是买家和业主共同垫资赎契,资金由双方共同出资。对于买房来说,第一种等同业主持证交易,对自己的资金安全影响不大,相反对业主来说,由于赎契前已签订合同,而赎契期则视乎银行而定,有些银行可能立即办理,有的银行或许要在一个月的某一天才可以提取房产证来做涂销登记,时间长达一个半月,故此对业主来说,如果房屋不是特别难卖,黄晓文建议业主最好自行垫资赎契后再进行放售,以免因房价变动而出现违约。

对于第二和第三种情形,赎契步骤与二手房网签应该同步。通常由中介促成的交易会签署两份合同,一份是中介与买卖两方签订的二手房交易草拟合同,一份则是买卖双方通过中介端口签订的二手房网签合同。网签合同效力较大,可以锁定盘源防止一房二卖。草拟合同与网签合同基本上是“搬字过纸”,但的确有很多业主与买家像番禺案例那样默契报低价,草拟合同才是最真实的价格。草拟合同会具体说明赎契所需要的金额以及来源,如果由买方垫资,则业主的供楼存折、房产证都需交由中介保管,业主的网银和电话银行都需要取消,银行通知转账提前还款的时候,客户才把垫资款转至供楼账户,防止业主挪用有关资金。涂销抵押登记后,买卖双方即按照合同进行递件过户。

法律贴士二 :

20%违约金料法院支持

在合同中,违约金最高为楼价20%。在一般情况,如果业主只收取定金而进行违约,业主被认为是普通违约,买家有可能获得双倍赔定,或者相当于楼价10%的违约金。如涉及买家垫资赎契而业主违约,由于这已涉及买家提前支付部分或者全部的首期款,对买家的购房计划产生巨大影响,这种行为可判定为恶意违约,则有可能被法院判决相当于楼价20%的违约金。

在涉及垫资赎契的交易中,也可能出现像番禺案例这种的按天计算的违约金,番禺案例的合同中约定违约金为千分之一。据黄晓文介绍,在广州三大行的草拟合同中,垫资赎契而产生的违约金高达千分之五,但在房管局拟定的二手房示范合同,垫资赎契而产生的违约金则为万分之五,具体违约金比例可由买卖双方进行约定。


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