物业收费必须业主点头
市发改委还将就物业管理收费具体标准举行价格听证会
北京即将出台物业管理收费最新规定。市发改委与市国土资源和房屋管理局日前联合制定《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》，并从今天开始在全市范围内公开征集市民意见。市发改委有关负责人在昨天的新闻发布会上说，为保证新规的合理性、科学性和可操作性，发改委诚邀专家、业主、物业管理公司以及市民积极参与讨论。市民的合理意见与建议将被采纳。发改委还将随后就物业管理收费的具体标准举行价格听证会。
征求意见和建议反馈的时间从今天起到本月15日止。市民拨打电话:66415781/发传真至:66410908,或者登录网站查询。
《北京市物业服务收费管理办法》今起征求市民意见新办法核心直指业主自治
■业主大会可以解聘由开发商前期指定的物业公司
条文：政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
解读：新规定将鼓励业主实行自治。对于在入住后还没有成立业主大会的住宅，在成立业主大会后，如果对开发商前期聘请的物业公司的服务和收费还比较满意的，可通过业主大会对该物业公司继续聘请，如果业主大会认为该前期物业公司不能达到要求，业主大会可以解聘这家由开发商前期指定的物业公司，并同时通过业主大会招聘新的物业公司。
“促进物业服务收费通过市场竞争形成”主要是指一些住宅项目的物业服务收费是实行市场调节价格的，开发商聘请的前期物业公司在业主大会成立前，实行政府指导价，在成立业主大会后，由业主大会和物业公司来共同确定物业服务收费，实行市场调节价格的物业服务费没有上限和下限。
■物业收费实行政府指导价和市场调节价
条文：本市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市价格主管部门会同市国土房管部门制定相应的基准价及浮动幅度，并定期公布；实行市场调节价的，物业服务收费标准主要通过房屋买卖合同、物业服务合同签约方协商确定。
解读:现行的物业管理服务收费也是实行的政府指导价和市场调节价两种方式。实行政府指导价的，政府有关部门会定期公布相应的基准价格与幅度。市场调节价通俗地说就是业主大会与物业公司之间可以进行“讨价还价”，由双方来确定最终的物业服务收费标准。
现行规定中实行市场调节价格的只限于公寓、别墅、商住楼、写字楼等高档住宅或项目。新规定将实行市场调节价项目的外延扩大了,具体说，只要符合下列条件之一的楼盘都可以通过与物业公司“讨价”的方式来确定物业收费：公寓、别墅等高档住宅区；办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；按照招投标办法选聘物业公司并确定物业费标准的住宅区；成立业主大会的或不成立业主大会由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时与选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；在房屋买卖合同和物业服务合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区。
实行市场调节价意味着物业收费没有上下限的限制,双方协商、公平公开通过市场竞争来确定价格的方式会更贴近市场。
■三类住宅区应实行政府指导价
条文：经济适用住房小区、按《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）开发建设的危改回迁小区的物业服务收费执行经济适用住房物业服务收费标准。
按房改政策出售的公有住宅区、安居住宅区，以及不符合第七条规定的住宅区物业服务收费执行住宅物业服务收费标准。
上述物业服务收费实行政府指导价管理。实行政府指导价管理的物业服务收费实行包干制，可在市价格主管部门、国土房管部门制定的物业服务收费基准价格基础上，向上浮动20，下调不限。物业服务收费标准向上浮动时，必须由业主大会与物业管理企业根据物业服务内容、服务质量和服务范围在物业服务合同中约定；未成立业主大会的，物业服务收费执行政府发布的基准价格标准。
物业管理企业须将确定的收费标准以书面形式提交所在区县价格主管部门和国土房管部门。
解读：本次参与征求意见的政府指导价收费标准主要包括两个标准：一是住宅物业服务收费基准价标准，另一个是经济适用住房物业服务收费基准价标准。按照本条的规定，经济适用房、危改房回迁小区的物业收费需要执行的是经济适用住房物业服务收费基准价标准；房改房、安居房以及不符合实行市场调节价的住宅则一律采用住宅物业服务收费基准价标准来确定物业收费。换句话说，上述住宅的物业收费必须实行政府指导价。
■五类住宅区可以实行市场调节价
条文：下列物业服务收费实行市场调节价：1.经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区；2.办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；3.按照《北京市物业管理招投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；4.按照《物业管
