商铺服务部：商业项目集中投放市场 2006年，北京将有大量商业项目投入市场，市场供应量明显增大。在购物中心方面，中关村地区的中关村购物中心、新中关和第三极以及金融街地区的四季商城、东直门地区的银座MALL、望京区域的国际商业中心、CBD周边区域的万达广场和华贸中心都会在今年开业。商业街方面，CBD区域的世贸天阶和金融街区域的金树街项目也即将开业。 如此多的项目集中在一段时间内开业，势必引起项目间的激烈竞争。开发商在招租过程中必须给各商家提供鲜明的定位、合理的品牌组合、特色的规划设计以及有经验的运营管理服务才能吸引到所需的商户。 住宅服务部：高档别墅投资回报下降 2005年以来，以顺义为核心区的高档别墅持续放量，市场上投资和自住的需求也有一定增加。如大湖山庄，长岛澜桥三期及晴翠园等项目的购买者中，自住型业主所占比例越来越大。但部份高档别墅租金水平稳中有降，最根本的原因是市场趋于饱和，而开发商对于高档别墅的设计也很难推陈出新。虽然售价一直热涨，但租金水平及投资回报却表现一般。 办公楼租户代表服务部：CBD区域租务表现活跃 2006年第一季度办公楼的租赁成交主要集中在金融街区域，近来则集中在泛CBD地区。由于凯德大厦的完工，目前此地区的空置率有所上升，在接下来的几个月内，将有更多的写字楼投放市场。与此同时，越来越多的国际租户正在积极寻找机会，需求表现非常活跃。 办公楼业主服务部：高档办公楼未来供应进一步加大 今年以来，新加坡凯德置地、美国EXCEL投资集团、美林投资、花旗银行等大量境外资金以及境内非地产资金不断流向办公楼市场。投资商在收购前往往会聘请CBRE等专业房地产服务公司为其项目进行评估，在交易完成后也会对其收购物业进行改造，提升项目硬件设备设施水准，使项目符合国际A级标准和规范。 这些高性价比项目的入市将会促使一些大型跨国企业搬离目前物业，如BMW、CiscoSystems等大型跨国公司都已经或准备搬离目前办公地点，考虑上述性价比更高的物业。随着类似项目逐步投放市场，高档办公楼市场将受到更大冲击。供应量的增大会形成短期的买方市场，使客户具有更多选择。 住宅项目营销部：住宅禁商令冲击商住楼 九部委房地产新政出台后，商品房和二手房销售市场观望气氛渐浓，许多购房人推迟了购房计划，转为租房过渡。 本月市工商局下发第14号文件规定，自6月19日起暂停为登记地址为民用住宅的企业办照。住宅禁商令给目前市场上定位为商住楼的产品带来巨大冲击，这一禁令也会使住宅投资受到一定抑制。 投资部：宏观调控使外资基金开始观望 外资基金普遍认为近期政府将出台规范外资进入房地产市场的有关政策，并预计将对短期有投机性质的房地产投资造成影响，等待观望的气氛开始呈现，但预计新政对中长期投资影响不大；同时人民币持续升值，外汇管理部门有意识地对外资结汇加以控制，致使一些海外投资房地产项目的合作进程被拖延。 由于政策调控，国内房地产市场的资金需求进一步扩大，但同时对投融资方式与实现手段提出了更高的要求。而北京位于工业园区的厂房、仓库和R&DCenter由于收益稳定逐步为海外投资者所关注。 CBRE策略顾问部：机构投资者在二、三线城市寻求机会 近期CBRE策略顾问部受多家外国投资机构的委托，对中国房地产市场进行市场调研和分析，以协助其完成在中国房地产进行投资的决策。研究主要集中在写字楼和商业物业市场，涉及的城市除了一些热点城市，比如北京、上海、天津、青岛、成都、重庆、杭州等，还包括了一些非热点城市，比如锦州、郑州等。外国投资机构对中国相关城市和部分物业表示出了明显的关注。 工业及物流服务部：首家B型空港保税物流中心落户顺义 本月，全国首家获得政府正式批准成立的B型空港保税物流中心--北京首都国际机场航空货运大通关基地及保税物流中心项目在顺义正式动工。进入保税物流中心（B型）的国际货物可享受进口保税优惠政策，国内货物进入可视同出口可享受出口退税优惠政策。该项目规划占地面积约5000亩，预计将成为东北亚航空物流枢纽。 估值及咨询服务部：海外联交所在中国拓展业务 世邦魏理仕中国估值部正在高度关注除香港外的资本市场，例如新加坡和韩国。由于认识到中国大陆的企业由于在海内外的迅速扩张对资金的迫切需要，这些海外联交所近期在中国的业务拓展异常活跃。世邦魏理仕中国估值部近期已完成若干以融资为目的的评估案例。 |
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